Aidatlar Düzenli Ödeniyor, Peki Site Yasal Yükümlülüklerini Karşılıyor mu?

Kısaca bu yazıda

• Sitelerde sık gözden kaçan 5 alan: yönetim evrakları, asansör ve yangın, KVKK, iş sağlığı ve güvenliği, enerji.
• Her alan için ilgili mevzuatın ne dediği ve ihmal edilirse ne olabileceği.
• Yönetim kurulunun kendi sitesinde hemen bakabileceği kontrol listesi.

Aidatların her ay düzenli toplanması ve rutin temizliğin yapılması, bir sitenin yasal ve teknik olarak doğru yönetildiği anlamına gelmez. Kazan dairelerinde, asansör boşluklarında ve yönetim evraklarında fark edilmeyen eksikler, yönetim kurulunu ve kat maliklerini mali ve hukuki sorumlulukla karşı karşıya bırakabilir.

Aşağıda, site ve apartman yönetimlerinde sık gözden kaçan dört alanı ilgili mevzuatıyla birlikte özetledim.

1. Kat Mülkiyeti ve Yönetim Evrakları

• Mevzuat: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur (m. 34). Yönetici, yönetim planında yazılı zamanda, yazılı değilse her takvim yılının ilk ayı içinde kat malikleri kuruluna gelir ve giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür (m. 39). Ortak giderlere katılım ise m. 20 kapsamındadır.
• İhmal edilirse: Hesapların ve kurul kararlarının usulüne uygun tutulmaması, kat malikleri arasında itirazlara ve hukuki uyuşmazlıklara zemin hazırlar.
• Nelere bakılmalı: Yönetim planı, karar defteri, yıllık gelir-gider hesabı ve kat malikleri kuruluna sunulan hesap kayıtları, ortak gider paylaşımının yönetim planına uygunluğu.

2. Asansör ve Yangın Sistemleri

• Mevzuat: Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği ile Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik. Asansör yönetmeliğine göre bina sorumlusu, asansörün düzenli bakımını, periyodik kontrolünü ve onarımını yaptırmaktan sorumludur. Yangın yönetmeliğinde ise algılama ve uyarı gibi sistemlerin periyodik kontrol, test ve bakımlarının bina sahibi veya yöneticisince yaptırılması öngörülür (m. 67).
• İhmal edilirse: Periyodik kontrolde güvensiz bulunup kırmızı etiket iliştirilen bir asansöre, kusurları giderilene kadar bakım hizmeti sunulamaz. Bakım, kontrol ve test işlerinin takip edilmemesi, kaza veya yangın halinde yönetimin sorumluluğunun gündeme gelmesine yol açabilir.
• Nelere bakılmalı: Güncel periyodik kontrol etiketi ve raporları, bakım sözleşmesi ve aylık bakım kayıtları, yangın algılama ve uyarı sistemlerinin test ve bakım kayıtları. Bu takibi yalnızca bakım firmasının beyanına bırakmamak gerekir.

3. Kişisel Verilerin Korunması (KVKK)

• Mevzuat: 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu. Veri sorumlusu, kişisel verileri elde ederken ilgili kişileri aydınlatmakla (m. 10) ve uygun güvenlik düzeyini sağlamak için gerekli teknik ve idari tedbirleri almakla (m. 12) yükümlüdür. Güvenlik kameraları, otopark plaka tanıma sistemleri ve toplanan iletişim bilgileri bu kapsamdadır.
• İhmal edilirse: Bu yükümlülüklere uyulmaması, Kişisel Verileri Koruma Kurulu tarafından idari para cezası uygulanmasına yol açabilir (m. 18).
• Nelere bakılmalı: Kamera ve giriş sistemleri için aydınlatma metinleri, kayıtlara erişim yetkileri, saklama süreleri ve verilerin paylaşımı.

4. İş Sağlığı ve Güvenliği

• Mevzuat: 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu. Çalışan istihdam eden gerçek veya tüzel kişi ya da tüzel kişiliği olmayan kurum ve kuruluşlar işveren sayılır (m. 3). İşveren, risk değerlendirmesi yaptırmakla yükümlüdür (m. 10). Sitede personel çalıştırılıyorsa veya taşeron hizmeti alınıyorsa yönetim bu çerçevede sorumluluk taşıyabilir.
• İhmal edilirse: Risk değerlendirmesi yapılmamış ve önlemler belgelenmemişse, bir iş kazasında yönetim hukuki ve mali sorumlulukla karşılaşabilir.
• Nelere bakılmalı: Çalışanlara ait iş sağlığı ve güvenliği kayıtları, taşeron sözleşmelerinde güvenlik yükümlülükleri ve çatı onarımı gibi yüksekte çalışma işlerinde alınan önlemler.

Bütçede Görünmeyen Kalem: Enerji

5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu, merkezî ısıtma sistemine sahip binalarda ısınma maliyetlerinin ısı kullanım miktarına bağlı olarak paylaşımını sağlayan sistemlerin kullanılmasını öngörür (m. 7). Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği ise sistemlerin işletmesinden kaynaklanan eksikliklerde bina sahibi, yönetici veya varsa enerji yöneticisini sorumlu tutar. Merkezî sistemler ölçülmeden ve izlenmeden işletildiğinde enerji gideri aidata yansır; ortak giderlerin şeffaf kaydedilmemesi de kat malikleri arasında anlaşmazlık kaynağı olur. Bu konuyu Yüksek Aidatların Gizli Sebepleri: Yönetilmeyen Enerji yazısında ayrıca ele aldım.

Yönetim Kurulu Kontrol Listesi

Aşağıdaki soruların her birine net bir "evet" diyemiyorsanız, o alan için bir inceleme yapmanın zamanı gelmiş olabilir.

• ☐ Kat malikleri kurulu kararları karar defterine işlenmiş mi, yıllık gelir-gider hesabı kat maliklerine sunulmuş mu?
• ☐ Yönetim planı güncel mi, ortak gider paylaşımı yönetim planına uygun mu?
• ☐ Asansörlerde güncel periyodik kontrol etiketi var mı, bakım sözleşmesi ve aylık bakım kayıtları mevcut mu?
• ☐ Yangın algılama ve uyarı sistemlerinin periyodik kontrol, test ve bakım kayıtları tutuluyor mu?
• ☐ Güvenlik kameraları ve giriş sistemleri için aydınlatma metni asılı veya duyurulmuş mu, kayıtlara kimlerin eriştiği belli mi?
• ☐ Merkezî ısıtmalı sitede ısınma giderleri kullanıma göre paylaştırılıyor mu, enerji tüketimi düzenli izleniyor mu?
• ☐ Personel ve taşeron sözleşmelerinde iş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri yer alıyor mu?

Yasal ve Teknik Durumunuzu Birlikte Değerlendirelim

Enerji Yüksek Mühendisi ve Sertifikalı Enerji Yöneticisi olarak, sitenizin idari, mali ve teknik süreçlerini mevzuat açısından gözden geçiriyor, eksikleri ve enerji kaynaklı kayıpları verilerle ortaya koyuyorum. Amaç, riskleri krize dönüşmeden görünür kılmak ve ortak giderleri kontrol altında tutmanıza yardımcı olmaktır.

Sitenizin mevcut durumunu öğrenmek için Ücretsiz Keşif Talebi formunu doldurabilirsiniz (hizmet bölgesi: İzmir). Sık sorulan sorular için SSS, hizmetlerin kapsamı için Hizmetlerim sayfasına bakabilirsiniz.

Resmî Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
• 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu
• 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu
• 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu
• Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği (Resmî Gazete, 6 Nisan 2019)
• Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik (Resmî Gazete, 19 Aralık 2007)
• Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği (Resmî Gazete, 5 Aralık 2008)

Yönetmeliklerin sonradan yapılan değişikliklerini içeren güncel metinler için mevzuat.gov.tr adresine bakınız.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat zaman içinde değişebilir, uygulamada güncel metinlere bakılmalıdır.

İlgili içerikler

• Tesis Yönetimi Nedir?
• Hizmetlerim
• SSS

İletişim: iletisim@cdstesis.com.tr · Ücretsiz Keşif Talebi · KVKK Aydınlatma Metni